Cách tính diện tích sàn văn phòng: tim tường, phủ bì và hệ số loss
Một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất khi thuê sàn văn phòng là diện tích tính tiền. Cùng một khu vực, chủ nhà có thể báo ba con số khác nhau tuỳ cách đo.
Ba cách đo thường gặp
- Diện tích thông thuỷ (net, tim tường trong): phần lọt lòng bạn thực sự sử dụng, không tính cột và hộp kỹ thuật.
- Diện tích tim tường: đo đến trục tường bao, thường lớn hơn thông thuỷ vài phần trăm.
- Diện tích phủ bì (gross): gồm cả phần chia sẻ hành lang, sảnh thang máy, khu WC chung theo tỷ lệ.
Hệ số loss là gì?
Hệ số hao hụt (loss factor) là chênh lệch giữa diện tích tính tiền và diện tích sử dụng thực. Ví dụ sàn tính tiền 100 m² nhưng chỉ kê được 82 m², loss factor khoảng 18 phần trăm. Hạng A thường có loss 12 đến 20 phần trăm do sảnh thang rộng; hạng C đôi khi thấp hơn nhưng bù lại kém tiện nghi.
Checklist kiểm tra trước khi ký
- Yêu cầu bản vẽ khu vực thuê có ghi rõ kích thước và loại diện tích.
- Tự đo lại lọt lòng bằng máy đo laser, so với số trên hợp đồng.
- Đếm số cột trong khu vực và đường kính cột, vì cột ăn vào không gian kê bàn.
- Hỏi rõ chiều cao thông thuỷ sau khi lắp trần, tối thiểu nên đạt 2,6 m.
- Ghi vào hợp đồng phương pháp đo được áp dụng và cam kết sai số tối đa.
Quy đổi ra chỗ ngồi
Với bố trí tiêu chuẩn tại Việt Nam, mỗi nhân sự cần khoảng 4 đến 6 m² diện tích sử dụng đã gồm lối đi, thêm phòng họp và pantry thì tính 6 đến 8 m² mỗi người. Sàn tính tiền 200 m² với loss 18 phần trăm phù hợp cho khoảng 25 đến 30 người.
